Acheter sa première résidence avec un RAP - Fonds FMOQ

Acheter sa première résidence avec un RAP

Judith et Nicolas sont tous les deux médecins résidents et commenceront leur pratique dans un an. En couple, ils rêvent déjà d’acheter leur première maison. Ils ont entendu parler du Régime d’accession à la propriété (RAP). Mais est-ce pour eux ? Comment ça fonctionne ? Quels avantages offre ce programme ?

Qu’est-ce que le RAP ?

L’acquisition d’une première propriété, un rêve accessible ? C’est l’objectif du RAP : vous aider à financer l’achat ou la construction de votre première habitation. Son mécanisme ? Depuis 2019, le programme du Canada permet de retirer jusqu’à 35 000 $ (au lieu des 25 000 $) des Régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) afin d’acheter ou de construire la résidence principale. Puisque Judith et Nicolas sont en couple, leur retrait combiné représente un total de 70 000 $. Déjà un bon capital de départ, et ce, sans être imposés sur le retrait ! À noter : les cotisations au REER doivent avoir eu lieu au moins 90 jours avant le retrait pour servir au RAP.

Qui peut RAPer ?

Pour bénéficier du RAP, vous devez être résident canadien. C’est la première fois que vous achetez un logement. Cette habitation sera votre lieu principal de résidence au courant de l’année qui suit l’acquisition. Les critères d’admissibilité sont valables pour chacun des conjoints. Il reste qu’il est possible de bénéficier du RAP si vous ou votre conjoint étiez propriétaire dans le passé à certaines conditions.

Comment cela fonctionne ?

Supposons qu’une fois en pratique, Judith et Nicolas disposent de droits de cotisation REER suffisants pour placer 35 000 $ chacun dans leur REER. Puisque le taux d’imposition marginal des deux conjoints s’élève à 50 % environ, cette cotisation donnera droit à un remboursement d’impôt de 17 500 $ pour chacun. Ensuite, grâce au RAP, Judith peut retirer ses 35 000 $ sans payer d’impôt sur le retrait. Si on y ajoute le montant de 17 500 $ reçu à titre de retour d’impôt, elle disposera d’une mise de fonds de 52 500 $ (35 000 $ + 17 500 $ = 52 500 $). Puisque Nicolas en fera autant, le couple bénéficiera de la somme totale à 105 000 $ pour acquérir la propriété (avec un investissement initial de 70 000 $ pour les deux). Juste à elle seule, la stratégie RAP aura donc généré 35 000 $ (sans compter un rendement potentiel). Le couple aura toutefois à rembourser le montant du RAP (35 000 $ chacun) sur une période maximale de 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retrait.

Astuce pour tirer le maximum du REER et du RAP

Judith et Nicolas sont enthousiastes à l’idée de recourir à la stratégie RAP pour garnir leur mise de fonds. Toutefois, deux éléments les empêchent de s’y prendre tout de suite :

  1. ni l’un ni l’autre n’ont pas encore suffisamment de droits REER pour cotiser 35 000 $;
  2. étant encore résidents en médecine, leur taux d’imposition marginal n’est pas à 50 %, contrairement à notre exemple. Ils ne peuvent donc pas compter sur un retour d’impôt aussi généreux. Que faire alors?

Notre conseiller répond. Puisque Judith et Nicolas touchent déjà un salaire à titre de médecins résidents, ils doivent disposer de droits REER. Ils peuvent donc commencer à cotiser petit à petit dans leur régime pour gagner du temps et laisser leur épargne fructifier plus longtemps.

Autre élément important : le taux d’imposition. Puisque les deux conjoints s’attendent à une forte augmentation de leurs revenus dans un an où ils commenceront leur pratique médicale, l’astuce consiste à ne pas réclamer leur retour d’impôt sur leurs cotisations REER pendant ces quelques années où leur taux d’imposition n’est pas à son maximum. Ils peuvent donc déjà installer une bonne discipline d’épargne et réclamer leur retour d’impôt avant d’acheter leur propriété.

En savoir plus

Pour profiter pleinement du RAP ou pour connaître ses alternatives, venez consulter nos experts qui sauront vous conseiller sur la meilleure stratégie pour « RAPer » – sans risquer de « déraper ».

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