Avec la flambée des prix de l’immobilier, vous êtes nombreux à nous poser des questions d’ordre fiscal et juridique sur le don d’argent aux enfants. Analysons ce cas afin d’illustrer vos options et les précautions à prendre.

Mise en situation

Geneviève*, omnipraticienne de 54 ans, aimerait accorder une aide financière à sa fille Mélanie* pour l’achat de sa première maison. Mélanie est en union de fait avec Guillaume* depuis cinq ans. Le couple souhaite acheter une propriété au prix de 500 000 $. Chaque conjoint possède plus de 35 000 $ dans son REER et pourra donc retirer 35 000 $ (70 000 $ pour le couple) dans le cadre du RAP pour la mise de fonds (14 % du prix d’achat).

Geneviève souhaite consentir un don d’argent de 100 000 $ à Mélanie afin d’augmenter la mise de fonds totale à 34 % du prix d’achat. Elle se questionne toutefois sur les répercussions fiscales de ce don et surtout se demande si Mélanie sera en mesure de récupérer sa mise de fonds excédentaire de 100 000 $ advenant la vente de la maison.

Analyse

La donation de 100 000 $

La donation d’une somme d’argent de 100 000 $, à même les fonds personnels de Geneviève, ne déclenche aucune incidence fiscale tant pour Geneviève que pour sa fille. Ce don n’est donc pas imposable pour Mélanie.

Geneviève pourra simplement remettre le montant par chèque ou par transfert bancaire à sa fille. Le prêteur hypothécaire pourrait cependant exiger une preuve écrite qu’il s’agit bel et bien d’une donation.

L’achat de la maison

En prévision de la signature du contrat d’achat de la maison, Mélanie transférera 135 000 $ au notaire et Guillaume lui un montant de 35 000 $ pour une mise de fonds totale du couple de 170 000 $.

Si aucune précaution n’est prise d’avance, le contrat d’achat sera au nom des deux acheteurs, sans aucune autre précision. Par conséquent, chaque conjoint détiendra une part indivise de 50 % dans la maison. En ce qui concerne le prêt hypothécaire de 330 000 $, chacun des conjoints devra assumer la moitié de chaque versement périodique et de chaque remboursement anticipé de capital.

Les inquiétudes de Geneviève

Geneviève a parfaitement raison d’être inquiète. Sachant que la propriété sera inscrite aux deux noms (chacun 50 %), elle se demande comment sa fille pourra récupérer le montant excédentaire de 100 000 $ en cas de vente. Notons que la question d’apports inégaux pourra devenir problématique non seulement en cas de vente, mais également en cas de séparation ou de décès d’un des conjoints.

Posons l’hypothèse que Mélanie et Guillaume se séparent quelques mois après l’achat de leur maison et qu’ils décident de la vendre. Afin de simplifier le scénario, supposons que la maison est vendue 500 000 $, sans commission de vente et que le solde de l’emprunt hypothécaire demeure encore à 330 000 $. À la suite de la vente de la maison, le notaire encaissera la somme de 170 000 $ au nom des vendeurs.

Puisque le contrat d’achat de la maison est au nom de Mélanie et de Guillaume, le notaire n’aura d’autre choix que de remettre 50 % de la somme (85 000 $) à chacun. Malgré la mise de fonds de 135 000 $, Mélanie ne récupèrera que 85 000 $. C’est tout comme si elle avait fait une donation de 50 000 $ à son conjoint au moment de l’achat (la moitié du don de 100 000 $). À défaut de démontrer que Mélanie a consenti un prêt ou une avance de 50 000 $ à Guillaume, elle sera généralement considérée lui avoir fait une donation.

Du point de vue de Geneviève, c’est comme si elle avait fait un don de 50 000 $ directement à Guillaume !

Comment protéger Mélanie… et donc Geneviève ?

Avant d’effectuer le don de 100 000 $ à sa fille, Geneviève pourrait exiger que Mélanie et Guillaume concluent une convention selon laquelle, en cas de vente de la maison :

1. Geneviève pourra récupérer, en priorité, la somme de 100 000 $ sur le prix de vente et ensuite, les conjoints se partageront le reste (35 000 $ chacun selon notre exemple) ;
   ou
2. une fois le prix de vente partagé de façon égale entre les deux conjoints (85 000 $ à chacun, selon notre exemple), Guillaume devra remettre 50 000 $ à Geneviève.

Avec ces deux solutions, c’est comme si Mélanie avait consenti une avance de 50 000 $ à Guillaume, remboursable à la vente de la maison. Il est même possible de prévoir un rendement sur cette somme en faveur de Mélanie.

L’autre option consiste à prévoir des pourcentages différents dans le titre de propriété : 79 % pour Mélanie et 21 % pour Guillaume (au lieu de 50 % chacun). Par contre, les paiements hypothécaires devront être partagés dans le couple selon la même proportion.

Autres éléments à considérer

Consentement de conjoint marié

Puisque Geneviève est mariée sous le régime matrimonial de la société d’acquêts, le don de 100 000 $ à sa fille Mélanie pourrait exiger le consentement écrit de son époux.

Décès du donataire

Donner, c’est donner. Advenant le décès prématuré de Mélanie, Geneviève ne pourra normalement pas récupérer le montant de son don, à moins de mettre en place un mécanisme juridique fort complexe. Geneviève pourrait toutefois envisager un prêt d’argent aux deux conjoints, garanti par une hypothèque de 2e rang sur la maison.

Équité par rapport à d’autres enfants de la fratrie

Geneviève a aussi un fils de 14 ans. Pour des raisons d’équité, Geneviève pourrait prévoir dans son testament qu’advenant son décès, son fils aura droit à une somme additionnelle de 100 000 $, indexée ou non.

Mariage du donataire

Si Mélanie et Guillaume décident de se marier avant que Geneviève fasse le don, il serait préférable que Geneviève et Mélanie signent un acte de donation notarié. De plus, le contrat d’achat devrait indiquer que ce don est utilisé pour l’achat de la maison. Cette formalité sera très utile pour Mélanie en cas de divorce, lors de la liquidation du patrimoine familial.

Autre

Si l’achat de la maison est effectué après le 30 avril 2023, Mélanie et son conjoint devraient sérieusement envisager l’utilisation du CELIAPP. Communiquez avec nous pour en savoir davantage.

Conclusion

Le don aux enfants peut avoir plusieurs répercussions fiscales, financières ou successorales. Notre équipe multidisciplinaire est à votre service pour vous accompagner dans ces projets.

* Noms fictifs.

L’acquisition et la vente d’une résidence représentent souvent un des projets les plus importants. De nombreux éléments entrent en ligne de compte : l’aspect « qualité de vie », le financement de l’acquisition, l’utilisation des REER par l’entremise du programme RAP (régime d’accès à la propriété), etc. La situation se complique quand l’apport des deux conjoints est inégal. Analysons un cas bien concret pour mieux illustrer le défi.

Situation

Josée et Michel* ont acheté une maison il y a dix ans à un prix de 400 000 $. Bien que la résidence leur appartienne moitié/moitié, ils n’ont pas versé le même montant pour la mise de fonds au moment de l’achat. Ainsi, l’apport initial de Josée s’élevait à 80 000 $ et celui de Michel à 20 000 $. Pendant toutes ces années, ils ont partagé 50 %/50 % les dépenses liées à l’habitation (hypothèque, taxes, assurance, réparations, électricité). Dix ans plus tard, le couple vend sa résidence à un prix de 700 000 $. Ils se demandent donc comment répartir le produit de la vente.

Options

Avant toute chose, précisons que dans ces situations, tout est question d’entente entre les conjoints, surtout s’il existe un écart important dans le montant de l’apport initial ou les paiements hypothécaires assumés. Puisque plusieurs options sont disponibles, il est pertinent de coucher sur papier les modalités de cette entente, en signant une Convention d’indivision. Si rien n’est stipulé par écrit, le Code civil du Québec présume que les conjoints détiennent leur résidence à part égale. Nous proposons au couple de procéder comme suit pour définir la juste part de chacun dans le produit de la vente.

Tout d’abord, puisqu’il reste encore une hypothèque de 225 000 $ sur la maison, la valeur à partager équivaut à 475 000 $. Puisque la résidence s’est appréciée de 75 % au fil du temps (700 000 $/400 000 $), nous pouvons présumer qu’il s’agit d’un rendement réalisé sur la mise de fonds initiale de chacun des conjoints. Le produit de la vente pourrait donc être réparti comme suit :

¹ Produit de vente net (700 000 $) moins les mises de fonds augmentées du rendement (140 000 $ et 35 000 $) moins le solde hypothécaire (225 000 $).

Notons ici que pour égaler leurs apports respectifs, les conjoints auraient pu décider, au moment de l’achat, que 30 000 $ de l’apport initial de Josée constitue un prêt à Michel (elle aurait pu exiger des intérêts associés à ce prêt ainsi que d’autres conditions de remboursement). Si Michel avait remboursé les 30 000 $ à Josée selon les conditions établies, leur apport initial aurait été 50 000 $ pour chacun. Dans ce cas-là, le produit de la vente aurait pu être partagé moitié/moitié.

*Noms fictifs

Le legs de biens immobiliers soulève souvent de nombreuses questions. Dans le cadre de notre offre de planification financière, nous analysons, entre autres, les répercussions de ce genre de legs contenu dans le testament. Voici un exemple qui pourrait vous inciter à vous pencher sur le vôtre.

Situation

Suzanne* a 58 ans et possède un immeuble locatif d’une valeur de 700 000 $, lequel est grevé d’une hypothèque de 250 000 $. Elle a également une épargne enregistrée d’une valeur totale de 1 100 000 $, soit 1 000 000 $ en REER et 100 000 $ en CELI. Suzanne a récemment fait son testament. Elle a bien réfléchi sur la répartition de ses actifs entre son fils majeur et son conjoint afin que tout le monde y trouve son compte. Puisque son fils est déjà impliqué dans la gestion de son immeuble locatif, elle décide de le lui léguer à titre particulier sans qu’aucune condition ne soit rattachée à ce legs. Le résidu de ses biens sera remis en faveur de son conjoint, incluant notamment son REER et son CELI. Bien que cette décision lui paraisse la plus appropriée et adaptée à ses objectifs successoraux, elle demande quand même l’opinion de notre planificatrice financière, Jacinthe Faucher, notaire et fiscaliste.

Analyse

Après l’analyse du testament, nous constatons que les répercussions de cette décision peuvent s’avérer désastreuses pour sa succession, à savoir son conjoint qui est légataire universel. Au décès de Suzanne, son fils héritera, comme prévu aux termes du testament, de l’immeuble locatif. Ses autres biens, en l’occurrence son REER et son CELI, seront transférés en faveur de son conjoint. Toutefois, l’impact fiscal n’a pas été pris en compte dans la planification testamentaire.

Suzanne est au courant que des impôts seront à payer à la suite de son décès. Même si, d’un point de vue fiscal, il aurait été préférable de léguer d’autres biens en faveur de son fils (comme une résidence principale ou encore un produit d’assurance vie), elle préfère lui léguer ce bien puisqu’il en assurera la continuité. Ce dernier a coûté 450 000 $; Suzanne a utilisé 200 000 $ en dépenses en amortissement depuis son acquisition. Ainsi, le revenu imposable sur cet immeuble s’élève à 325 000 $, soit 125 000 $ de gain en capital imposable et 200 000 $ de récupération d’amortissement, pour un total d’environ 172 400 $ d’impôt à payer. De plus, l’immeuble est grevé d’une hypothèque.

Selon la rédaction actuelle du testament, le fils de Suzanne recueillera l’immeuble libre de toute dette ou charge fiscale, soit une valeur de 700 000 $ (puisqu’il est un légataire à titre particulier et donc n’est pas tenu aux dettes de la succession). Ces passifs, totalisant actuellement 422 400 $ (172 400 $ d’impôt à payer et 250 000 $ d’hypothèque), seront redevables par la succession de Suzanne, soit son conjoint, même s’il n’hérite pas de ce bien! Ainsi, avant de toucher au CELI et au REER, le conjoint de Suzanne devra payer les dettes de la succession, en retirant 100 000 $ du CELI et environ 685 000 $ du REER! Notez que le retrait du REER est imposable.

Recommandations

La solution proposée est la suivante : léguer l’immeuble en faveur de son fils, en ajoutant une condition au legs, à savoir assumer les dettes et impôts s’y rattachant. Ainsi, son fils héritera de l’immeuble, mais devra payer les versements hypothécaires et les dettes fiscales, à la suite de la disposition présumée au décès de Suzanne. Le conjoint, quant à lui, recevra, en franchise d’impôt, le REER et le CELI. Notons que ce dernier conservera son statut de compte d’épargne libre d’impôt, puisqu’il est légué en faveur du conjoint.

Il serait également possible de léguer le CELI en faveur de son fils. Ce montant pourrait servir à payer une partie des impôts rattachés à l’immeuble et à équilibrer davantage la valeur nette de sa succession entre ses deux héritiers.

Nous recommandons à Suzanne de réviser son testament. Elle peut en rédiger un nouveau ou encore l’amender par le biais d’un codicille.

Avez-vous des questions sur votre planification successorale et testamentaire ? Nous pouvons vous aider.
*nom fictif

La planification successorale dans le cas des familles recomposées n’est jamais facile : les conjoints doivent faire des choix, parfois douloureux, pour d’une part, ne pas bousculer le conjoint survivant dans son train de vie et d’autre part, éviter de désavantager ses propres enfants. Dans le cadre de notre offre planification financière, nous analysons , entre autres, les dispositions testamentaires de nos clients et portons à leur attention les situations potentiellement problématiques pouvant découler de leurs décisions. Bien que les noms sont fictifs, il s’agit des cas bien réels.

Situation

Linda et Roger* ont 63 et 65 ans respectivement. Ils sont mariés en deuxième union depuis 20 ans sous le régime de la séparation de biens. Ils possèdent deux résidences communes, entièrement payées, de même que des REER et des CELI. Linda est également actionnaire d’une société de professionnels, laquelle détient une importante épargne. Chacun d’eux a des enfants majeurs issus de l’union précédente. Ils ont tous deux rédigé leur testament sous la forme notariée. Selon ce dernier, le conjoint survivant hérite de tout le patrimoine du défunt. Au deuxième décès, leurs enfants respectifs devront se partager la masse de leur succession.

Linda et Roger sont convaincus d’avoir bien formulé leurs volontés : d’une part, le conjoint survivant peut continuer à bénéficier de leurs deux résidences et de l’ensemble de l’épargne après le premier décès et d’autre part, les enfants recevront leur juste part après le décès du conjoint survivant. Ils demandent tout de même à notre planificatrice financière de donner son avis sur leur façon d’exprimer leurs volontés.

Analyse

Comme c’est souvent le cas lors de la rédaction du testament, l’intention au départ est bonne, mais elle ne tient pas compte du fait que ce document demeure modifiable à tout moment par le testateur. Qu’est-ce que cela veut dire concrètement? Supposons que Roger décède le premier. Linda hérite de tout leur patrimoine commun. Toutefois, pour une raison X, sa relation avec les enfants du défunt se gâche. Elle peut modifier à tout moment son propre testament et léguer l’ensemble de leurs biens (qui sont devenus les siens) à ses propres enfants (elle a parfaitement le droit de le faire). Ainsi, les enfants de Roger se retrouveront déshérités et ne recevront rien du patrimoine de leur père. Cette situation peut s’appliquer de la même façon aux enfants de Linda si jamais c’est elle qui décède la première.

Comment rectifier le tir? Quelques options s’offrent au couple?

Recommandations

Tout d’abord, considérant leur patrimoine et leur intention de se léguer mutuellement tous les biens, les résidences pourraient être léguées en faveur du conjoint, en pleine propriété puisqu’elles ont été acquises par le couple. Toutefois, le risque subsiste toujours à l’effet que le conjoint survivant modifie son testament et lègue ces résidences en faveur de ses enfants, au détriment de ceux du défunt. Il est possible de contrer ce risque, en créant une substitution, c’est-à-dire un legs à charge de remettre les résidences après le décès du conjoint en faveur de leurs enfants respectifs. Cette solution est recommandée lorsqu’un bien a un caractère familial important et qu’on désire le garder dans la famille plus d’une génération. Nous proposons au couple d’envisager le legs des deux résidences aux enfants, en créant toutefois un droit d’usage en faveur du conjoint survivant pour un certain temps. Ainsi, durant cette période déterminée, le conjoint peut continuer à en profiter, et par la suite, elles seront remises à leurs propriétaires, en l’occurrence les enfants.

En ce qui concerne les REER, nous estimons qu’il serait préférable de les léguer en faveur du conjoint, en pleine propriété. En effet, les REER ne doivent pas être transférés dans une fiducie exclusive en faveur du conjoint ni d’une substitution, car ils deviendront imposables. Une autre option en regard des REER serait de les léguer en faveur du conjoint, mais à charge de remettre un certain pourcentage de la valeur des REER, disons 25 % (sans dépasser 50 % en tenant compte de l’impôt), en faveur des enfants. Encore faut-il que le conjoint ait des liquidités nécessaires pour couvrir cette charge. Puisque les deux conjoints possèdent une bonne épargne, ils peuvent envisager cette option.

Le CELI devrait également être légué directement en faveur du conjoint (et non en faveur d’une fiducie exclusive en faveur du conjoint) afin qu’il y ait transfert des cotisations effectuées par le défunt au CELI du conjoint. Autrement, le CELI cesse d’être un CELI au décès du titulaire.

Enfin, pour les actions de la société, la meilleure décision financière serait de les transférer dans une fiducie exclusive en faveur du conjoint. Ainsi, seul le conjoint aura droit, sa vie durant, aux revenus de ces actions et nul autre que le conjoint ne pourra toucher au capital, sa vie durant. Les fiduciaires verseront les revenus et peut-être le capital, en fonction des besoins du conjoint afin d’assurer son bien-être et le niveau de vie dont il bénéficiait avant le décès de son conjoint. Au décès du conjoint survivant, les enfants de Linda et de Roger deviendront bénéficiaires de la fiducie. Ainsi, la fiducie exclusive en faveur du conjoint assurera une protection du patrimoine et un contrôle sur les biens transmis dans la fiducie.

L’autre aspect important à considérer sera le choix des liquidateurs et du fiduciaire. Le conjoint survivant ne devrait pas agir seul comme liquidateur. Il serait préférable de nommer aussi un enfant dans chaque famille ou quelqu’un qui représenterait chaque famille, ou encore un professionnel indépendant. Les liquidateurs pourront agir à la majorité s’ils sont au nombre de trois. Cela éviterait un potentiel conflit d’intérêts et surtout une possible discorde entre les personnes intéressées. Quant au fiduciaire, le conjoint survivant ne pourra agir seul; il devra être accompagné d’un fiduciaire indépendant pour respecter les termes de la loi.

Si, comme Linda et Roger, vous vous posez la question sur les répercussions de vos décisions testamentaires, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

*noms fictifs

Les frais de gestion ne font pas souvent l’objet de conversation entre le client et son conseiller. Toutefois, la question mérite qu’on y prête l’attention. Un de nos clients nous a demandé de donner un exemple chiffré pour comparer le montant disponible à la retraite si ses placements sont assujettis à des frais de gestion de 1 % (Fonds FMOQ) par rapport à 2 % (moyenne canadienne).

Claude a 55 ans et détient un REER de 511 000 $, investi en fonds communs de placement pour lesquels on anticipe un rendement annuel brut de 6 %. Avec les frais de gestion annuels de 1 %, son rendement annuel net s’élève à 5 %. Claude prévoit travailler encore 10 ans et cotiser annuellement 27 000 $ à son REER d’ici la retraite, soit approximativement la marge REER annuelle maximale. Selon les normes de projections de l’IQPF, il pourra bénéficier d’un revenu annuel de 75 000 $ provenant de son REER jusqu’à l’âge de 95 ans.

Imaginons maintenant que Claude doit assumer les frais de gestion annuels non pas de 1 %, mais plutôt de 2 %. Son rendement annuel net pour le même type de placements passera donc de 5 % à 4 %. Quelles seront les répercussions de cette augmentation de frais et surtout, comment ajuster le tir ?

SCÉNARIO 1 : AUGMENTER (SI POSSIBLE) SON NIVEAU D’ÉPARGNE D’ICI LA RETRAITE

Cette option signifie que l’épargne annuelle requise pour financer le même revenu annuel durant la retraite (75 000 $) doit passer de 27 000 $ à un peu plus de 46 100 $. Il s’agit d’une augmentation de plus de 70 %. L’effort d’épargne supplémentaire requis est tel qu’il pourrait s’avérer impossible à réaliser d’autant plus qu’il dépasse largement le plafond des droits de cotisation REER annuels octroyés par l’Agence du revenu du Canada.

SCÉNARIO 2 : ACCEPTER UN NIVEAU DE REVENU INFÉRIEUR DURANT LA RETRAITE

Avec un même effort d’épargne, c’est-à-dire 27 000 $ annuellement, il sera possible de financer un revenu annuel à la retraite de seulement 61 700 $ (plutôt que de 75 000 $). Il s’agit d’une diminution de plus de 13 000 $ par année (environ 18 %) par rapport au revenu de retraite souhaité.

SCÉNARIO 3 : REPORTER L’ÂGE DE RETRAITE

Maintenant, si l’épargne retraite annuelle demeure la même (27 000 $), et que l’on vise un revenu de retraite annuel de 75 000 $, Claude devra travailler environ 2,5 années de plus. En effet, une telle décision implique une épargne supplémentaire de 67 500 $ (pour ces 2,5 ans de travail de plus). Ce n’est pas tout. Ce scénario le privera de 187 500 $ (pour ces 2,5 ans de retraite en moins) dont il aurait pu profiter sans travailler.

Le tableau suivant résume ces situations :

EN CONCLUSION

Il peut parfois paraître superflu de s’attarder aux frais de gestion, d’autant plus qu’étant prélevés à même les fonds, ils peuvent facilement passer inaperçus. Toutefois, en illustrant l’impact du niveau de ces frais (1 % par rapport à 2 %) sur des éléments concrets (effort d’épargne supplémentaire, diminution de revenu de retraite, report de quelques années du projet de retraite), l’importance de contrôler ceux-ci devient évidente, surtout dans un environnement de rendements plus modestes qui sera peut-être notre nouvelle réalité pour les années à venir.

En d’autres mots, les bas frais de gestion des Fonds FMOQ seront un allié essentiel pour permettre une meilleure croissance de votre capital dans les prochaines années !