Les chalets ont le vent dans les voiles, signe d’une économie prospère. Dans des régions comme Charlevoix, Mont-Saint-Anne et Mont-Tremblant, le marché des résidences secondaires atteint même des sommets, notamment grâce aux investissements annoncés récemment visant à moderniser et à développer les infrastructures.
Avant de vous lancer, voici quelques éléments importants à considérer.
Achat : dépenses à prévoir
Qui dit résidence secondaire, dit dépenses en double. Outre la prime d’assurance SCHL dans le cas d’une mise de fonds inférieure à 20 %, attendez-vous à débourser pour les taxes municipale et scolaire, l’hypothèque, le chauffage, l’électricité, l’entretien, le déneigement et les assurances, ainsi que pour tous les frais relatifs à l’achat de la maison. Ces derniers comprennent l’inspection, les frais de transaction, les honoraires du notaire et la taxe de bienvenue.
Vos déplacements au chalet entraîneront aussi des dépenses, tout comme les rénovations entreprises au fil des ans.
Vérification d’usage
Avant d’acheter un chalet, il est fortement conseillé de procéder à une inspection du bâtiment pour s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes majeurs. Une inspection du terrain permettra aussi de vérifier qu’il ne se trouve pas dans une zone à risque de glissement ou d’inondation, et que l’eau ne s’écoule pas vers les fondations si la propriété se situe en pente. Portez une attention particulière à l’état des installations sanitaires et à la qualité de l’eau. Veillez également aux servitudes et aux droits acquis pour être sûr, par exemple, que vous avez bien accès au lac.
Enfin, une promesse d’achat détaillée, mentionnant notamment les biens compris dans la vente, pourrait vous servir en cas de litige après l’achat.
Location
Mettre son chalet en location pour couvrir les différents frais peut constituer une excellente stratégie d’investissement.
La localisation reste le premier facteur à prendre en compte pour fixer le prix de la nuitée. Les chalets situés au bord d’un lac et au pied des pistes de ski demeurent très recherchés.
Le tarif doit également refléter les différents coûts que vous consacrerez à cette activité, notamment si vous faites appel à une agence pour en faire la gestion.
Il est important de noter qu’avant de procéder au changement d’usage de la propriété, il faut prendre en considération tous les aspects fiscaux qui peuvent en découler, car le fait de passer de l’usage personnel à l’usage locatif ou vice versa pourrait être considéré comme une vente à soi-même, ce qui peut déclencher l’imposition du gain en capital. Il est recommandé également de se renseigner sur les notions d’amortissement fiscal et de récupération d’amortissement afin de ne pas être pris de court par l’application de ces concepts fiscaux.
Frais déductibles
Puisque les revenus générés par le chalet sont imposables, les dépenses engagées deviennent elles aussi déductibles. Elles doivent cependant rester proportionnelles à la durée de location.
Vous pourrez alors déduire les frais d’agence, les impôts fonciers, l’assurance, les intérêts sur l’hypothèque, le chauffage, l’électricité, l’entretien courant, les réparations et les éventuels coûts consacrés à la publicité.
Si les dépenses excèdent les revenus, la perte locative vous permettra de réduire l’impôt, à condition d’être capable de démontrer que le chalet demeurait disponible pour la location et que des efforts raisonnables ont été entrepris pour le louer.
Formalités à respecter
Il faut montrer patte blanche quand on veut proposer une location à court terme, soit moins de 31 jours.
Vous devrez acquitter 250 $ chaque année afin d’obtenir une attestation de classification, renouvelable tous les deux ans, de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), qui fera à son tour une demande de conformité auprès de la municipalité concernée. Certaines n’autorisent pas la location sur leur territoire.
La taxe d’hébergement facturée aux clients, entre 2 $ et 3 $ par nuitée, doit être reversée à Revenu Québec. Il en va de même pour la TPS et la TVQ si vos revenus locatifs bruts dépassent 30 000 $ par année.
Aussi, il est obligatoire de prévenir votre assureur du caractère locatif de votre propriété, et ce même si cette déclaration augmente drastiquement vos primes, à défaut de quoi celui-ci peut refuser de vous couvrir en cas de sinistre. La souscription d’une assurance responsabilité est aussi exigée.
Enfin, n’oubliez pas qu’il est important de signer le bail de location avec vos locataires même pour une courte durée. Cette formalité permet aux deux parties de mettre au clair leurs responsabilités, droits et obligations respectifs.
Vente et gain en capital
La vente et le changement de vocation d’un chalet en vue de le louer peuvent avoir un impact fiscal important sur le gain en capital, dont la moitié seulement est un revenu imposable. Les frais engagés auprès d’un courtier immobilier sont toutefois déductibles du gain en capital.
Le gain en capital issu de la vente d’une résidence principale n’étant pas imposable, il pourrait s’avérer judicieux de désigner comme telle la propriété qui prend le plus de valeur au fil des ans. Considérée comme une « propriété d’habitation à usage personnel », la notion de résidence principale ne se limite pas à la maison où vous résidez habituellement et peut inclure, entre autres, votre chalet.
Toutefois, une résidence offerte en location pourrait ne pas se qualifier à cette exemption fiscale. Sa vente déclencherait alors l’impôt sur le gain en capital.
Conclusion
Si vous possédez une résidence secondaire ou songez à l’acquérir pour un usage personnel ou la location, il est important de considérer tous les aspects de la démarche. Cette dernière peut être profitable ou s’avérer une source de stress et de pertes financières. N’hésitez pas à consulter un professionnel afin de prendre une décision éclairée en tenant compte de votre statut matrimonial et d’autres enjeux juridiques.
Un après-midi, vous vous dites : « Octobre est à nos portes. Le froid et la neige pointent à l’horizon. Que faire ? » La direction la plus sûre serait-elle un condo en Floride ? Étudions la question.
Du point de vue investissement, il y a des drapeaux rouges. Le marché immobilier de la Floride est risqué. On a observé un creux en 2011, mais les prix ont nettement rebondi depuis. Dans la zone prisée par les Québécois (les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach), les prix ont grimpé de 9,5 % de 2014 à 2015. En 2015, un condo s’y vendait en moyenne 209 000 $US.
Le condo en Floride est un marché de vendeurs. Ajoutez à cela la tendance à la baisse du dollar canadien, et demandez-vous tout de suite si vous avez les nerfs d’acier pour ça. Voilà le tableau de l’investisseur !
Trop jeune pour acheter ?
Quel âge avez-vous ? Quel est votre objectif ? Si vous désirez simplement un pied-à-terre au soleil, la perspective n’est pas la même que si vous cherchez à faire un placement rentable.
Sachez ceci : avoir moins de 55 ans est un désavantage pour l’acheteur d’un condo en Floride. Plus de 80 % des associations de propriétaires imposent une restriction sur l’âge aux nouveaux acquéreurs. Si vous êtes trop jeune, les aubaines vous passent carrément sous le nez. Par contre, si vous avez 55 ans et plus, vous avez le choix. Il vous sera facile de trouver un condo confortable pour aussi peu que 100 000 $US, voire même 50 000 $US. À ces prix, il vous faudra toutefois rouler au moins 10 minutes sous le soleil pour vous rendre à la mer. Mais est-ce vraiment une punition ?
Vos meilleurs alliés
La recherche d’une copropriété débute dans les publications floridiennes s’adressant aux Québécois. Le Soleil de la Floride, accessible en ligne, en est un exemple.
Les pièges sont nombreux. Ne vous aventurez pas sur ce marché sans aide professionnelle. Vous trouverez plusieurs agents immobiliers québécois installés en Floride. Il vous en faut un ! Assurez-vous qu’il soit accrédité aux acheteurs, donc dédié exclusivement à la recherche de condos, contrairement aux agents accrédités aux vendeurs.
Ne cherchez pas de notaires en Floride. Il n’y en a pas ! Au Québec, les notaires vérifient que les titres immobiliers sont nets; cette obligation engage leur responsabilité professionnelle. Cela n’existe pas en Floride. Prudence. Souscrivez une assurance-titres aussitôt que vous déposez une offre d’achat. Autrement, vous assumerez le risque d’erreurs dans les documents. Découvrir a posteriori qu’un créancier détient des droits sur votre nouvelle propriété coûtera bien plus cher que les quelques centaines de dollars requis pour obtenir cette assurance-titres.
Encadré par un professionnel, vous pouvez vous attendre à ce que vos frais de transaction oscillent de 2 000 $US à 3 000 $US, frais d’inspection inclus.
Qui se ressemble s’assemble
Le condo en Floride qui devient un cauchemar est souvent le fait de l’association des propriétaires du complexe qui l’abrite. Comprenez que vous devez magasiner une association de propriétaires qui correspond à vos besoins, pas simplement un condo. Vos enfants occuperont-ils le condo avec vous ? Avez-vous un chien ? Espérez-vous louer votre condo ? Le diable est dans les détails.
Les risques sont importants. La Floride se remet d’une crise immobilière. Les frais de condo ont bondi. De nombreux copropriétaires ont dû payer pour les difficultés financières des autres.
Vous devez savoir si l’immeuble a été inspecté. Si des frais sont prévus pour des réparations majeures, assurez-vous qu’ils ont bel et bien été payés. Sachez que certaines associations échaudées par la crise exigent même une avance de six mois sur les frais de condo. Surtout, oubliez l’idée de faire changer le règlement de l’association. C’est aussi la recette du cauchemar. Sélectionnez simplement la bonne association pour vous.
De son côté, elle aussi doit vous choisir. Attendez-vous à ce qu’on procède à une enquête de crédit et qu’on examine vos antécédents judiciaires. Prévoyez des frais de 100 $US par personne pour ce processus. L’association vous fera également passer une entrevue et étudiera votre candidature à fond. Soyez prêt !
Elle vous informera des règles, notamment celles concernant la location de votre condo; près de 80 % des associations de propriétaires de condo en Floride ont établi des règles à ce sujet. L’association peut interdire que vous louiez votre condo la première année ou encore autoriser une seule location par an. Les formules varient. C’est un élément à surveiller.
Si l’association approuve votre candidature, ce n’est pas encore gagné. Les autres copropriétaires jouissent généralement d’un droit de premier refus, au même prix. Ils peuvent vous couper l’herbe sous le pied à la dernière minute.
Et le fric ?
Vous avez déposé une offre d’achat ? Parlons financement.
Les délais seront importants si vous organisez le financement de l’acquisition aux États-Unis, en particulier si vous n’avez pas d’historique de crédit dans le pays. La mise de fonds requise sera plus élevée. La valeur de votre hypothèque fluctuera selon le taux de change, puisque cette dernière sera libellée en dollars américains. Votre prêteur américain devra aussi vous imposer une taxe d’enregistrement de 0,35 $US pour chaque tranche de 100 $US d’hypothèque. Bref, un conseil : comme la grande majorité des snowbirds… payez cash !
Cela renforcera nettement votre position de négociation face au vendeur, en plus de réduire vos frais de transaction et les délais. Si vous ne disposez pas des liquidités requises, organisez votre financement au Québec. Songer à réhypothéquer votre résidence au Canada, c’est de loin l’option la plus performante pour les Québécois !
Le fisc dans tous ses états
Croyez-vous que les autorités fiscales américaines ne se préoccuperont pas de votre condo en Floride ? Grave erreur !
Établir votre statut fiscal aux États-Unis dépendra du fameux test des 183 jours. Aux yeux du fisc américain, vous devenez résident permanent si vous avez été présent au moins 183 jours sur le territoire. Vous devez y avoir séjourné au moins 31 jours dans une année civile et 183 jours et plus, calculés selon la formule d’addition qui suit : tous les jours où vous étiez présent durant l’année courante, plus un tiers des jours de présence de l’année précédente et un sixième des jours de la deuxième année précédente.
Attention ! Le critère des deux années précédentes qui est à considérer dans le calcul des 183 jours est méconnu et souvent source d’incompréhension. Par exemple, une personne qui séjourne plus de 123 jours annuellement en Floride pendant trois années consécutives dépasse le seuil des 183 jours. Elle se trouve ainsi d’emblée assujettie aux règles fiscales américaines. Elle doit donc produire une déclaration d’impôt au Canada et aux États-Unis.
Si vous louez votre condo, le fisc américain réclamera une retenue à la source de 30 % du loyer payé. Cette retenue doit être versée dans le mois qui suit la perception du loyer. Vous pourrez toutefois faire en sorte d’être imposé sur le revenu net de location en remplissant le formulaire approprié.
Lorsque vous êtes résident canadien, ce revenu net de location est également imposable au Canada. L’impôt américain que vous avez payé vous permettra par contre de bénéficier d’un crédit pour impôts étrangers. Il n’y aura pas de double imposition.
Le résident canadien qui vend son condo en Floride doit déclarer son gain en capital au Canada et aux États-Unis. Aux États-Unis, le taux maximal d’imposition du gain atteint 20 %, et le fisc retient à la source une somme représentant 10 % du produit de la vente du condo si celui-ci excède 300 000 $US. Cette ponction est ultérieurement déduite de l’imposition du gain par les Américains.
Il y aura également imposition du gain en capital au Canada, mais vous pourrez bénéficier d’un crédit pour impôts étrangers.
Vous pouvez également élire votre condo comme résidence principale, ce qui vous permettra de profiter de l’exemption sur le gain en capital. En revanche, vous ne pouvez désigner qu’une seule résidence principale. Si vous avez déjà une propriété au Québec, il faudra désigner comme résidence principale la propriété qui produira le plus d’économies d’impôts. Aiguisez votre crayon et faites le calcul !
Finalement, si votre condo en Floride a une valeur de plus de 60 000 $US et que la valeur de l’ensemble de vos biens dépasse 5 000 000 $US, votre succession pourrait être assujettie aux droits successoraux américains. Dans un tel cas, des modes d’acquisition tels que la fiducie personnelle ou la société de personne peuvent s’avérer avantageux.
Le message est clair : si votre planification fiscale est d’ordinaire sophistiquée à la maison, il est sage de vite consulter un conseiller féru de fiscalité américaine avant de partir pour le soleil de la Floride.
