Actifs réels – quelle place dans un portefeuille équilibré ?

Patrick Murray, CIM^MD, FCSI^MD
Directeur Placements

Dans un environnement économique marqué par l’incertitude, une question revient souvent chez les investisseurs : comment rendre un portefeuille plus résilient ?

Au cours des dernières années, les marchés boursiers ont beaucoup progressé. Les valorisations élevées poussent plusieurs à envisager les actifs réels. Appelés aussi « placements alternatifs », ces actifs représentent des éléments tangibles, qui évoluent différemment des marchés traditionnels et procurent des avantages distinctifs à long terme.

Que sont les actifs réels ?

Les actifs réels regroupent des biens physiques, tels que des routes, des immeubles, des installations d’énergie renouvelable, des terres agricoles ou des exploitations forestières. Ils se distinguent des actions et des obligations par :

• des revenus stables et prévisibles
• une faible corrélation avec les marchés boursiers
• des mécanismes naturels d’ajustement à l’inflation

Exemples d’actifs réels courants :

• Ressources : parcs solaires, hydroélectricité
• Infrastructure : routes à péage, aéroports, réseaux électriques
• Immobilier : immeubles commerciaux, immeubles à vocation médicale
• Forêts : bois d’œuvre, terres forestières privées
• Agriculture : terres cultivées, vergers, cultures permanentes

Pourquoi intégrer des actifs réels dans un portefeuille ?

1. Diversification et réduction du risque global

Un avantage important des actifs réels réside dans leur capacité à offrir des rendements intéressants, mais avec une volatilité nettement plus faible que celle des actions. Autre exemple, la volatilité de l’immobilier est inférieure à celle des obligations canadiennes, et historiquement, le rendement courant de l’immobilier dépasse de près de 4 % celui des obligations gouvernementales canadiennes à 10 ans.

2. Génération de revenus stables

Les actifs réels produisent une grande partie de leur rendement sous forme de revenus réguliers : en immobilier, environ 80 % du rendement historique provient des revenus locatifs, ce chiffre est à 65 % pour les terres agricoles.

Plusieurs structures de contrats prévoient des ajustements périodiques, ce qui contribue à maintenir le pouvoir d’achat des revenus.

3. Protection naturelle contre l’inflation

Les actifs réels disposent de mécanismes intégrés pour s’adapter à l’évolution des prix. En immobilier, les loyers sont souvent indexés; les péages routiers ou les tarifs d’utilisation d’infrastructures peuvent être ajustés; et dans le secteur énergétique, les revenus sont liés à la demande globale de l’économie.

Ces éléments permettent aux actifs réels de préserver leur valeur réelle même dans un contexte inflationniste.

Malgré ses nombreux avantages, il est important de noter que la liquidité d’un portefeuille (fonds) immobilier doit être considérée. Certains mécanismes existent pour aider autant les clients que le gestionnaire lorsqu’un client aimerait liquider son placement. Cependant, les investisseurs pourraient subir des délais importants, pouvant aller jusqu’à deux, trois ou même quatre trimestres avant d’être remboursés.

Performance historique des actifs réels

Plusieurs catégories d’actifs réels ont démontré une appréciation constante au fil du temps :

• Immobilier canadien : le rendement annuel se situe entre 8 % et 9 % à long terme¹
• Forêts (indice NCREIF, États-Unis¹) : le rendement annuel moyen est de 10,5 % depuis 1987
• Terres agricoles : grâce à une demande alimentaire durable et une offre limitée de terres cultivables, le rendement demeure stable à 9,8 % depuis 1987 (indice NCREIF, États-Unis¹)

Les analyses à long terme montrent également que l’immobilier a connu très peu de trimestres négatifs sur 20 ans, et que les baisses observées étaient généralement modestes (entre 0 % et 3 %). Ces caractéristiques en font un outil efficace pour soutenir un portefeuille lorsque les marchés boursiers faiblissent.

Et l’immobilier médical ? Un actif réel à part entière

L’immobilier médical illustre bien les forces des actifs réels :

• Stabilité de l’achalandage, indépendamment des cycles économiques, car les services de santé demeurent essentiels en tout temps
• Taux d’occupation durablement élevés et locataires stables
• Revenus prévisibles grâce à des baux à long terme
• Faible sensibilité aux variations des marchés boursiers

Ces caractéristiques en font une classe d’actifs particulièrement résiliente dans un portefeuille diversifié.

Comment intégrer des actifs réels à un portefeuille ?

Selon certaines approches, une allocation entre 10 % et 25 % en actifs réels peut être envisagée dans un portefeuille diversifié. En règle générale, l’investisseur dispose de deux possibilités :
 

1. Détenir directement les actifs réels

L’achat d’un immeuble ou de terres agricoles exige une expertise spécialisée, beaucoup de temps, des liquidités importantes et une gestion continue. Cette option offre un contrôle complet, mais comporte des contraintes importantes.
 

2. Opter pour des véhicules de placement spécialisés

Il s’agit de la solution privilégiée par la majorité des investisseurs, puisqu’elle permet d’obtenir une exposition diversifiée aux actifs réels tout en évitant les exigences et la complexité de la gestion directe.
 

Conclusion

Les actifs réels constituent un complément efficace aux actions et aux obligations dans une stratégie de diversification. Leur capacité à générer des revenus réguliers, leur faible fréquence de rendements négatifs et leur résilience face aux cycles économiques en font des outils particulièrement utiles pour stabiliser un portefeuille.

En cette période de cotisations REER, il peut être pertinent d’examiner comment cette catégorie d’actifs pourrait s’intégrer à votre stratégie de placement. Parlez-en avec votre conseiller afin d’évaluer les options qui conviennent le mieux à votre situation.

¹ Source : MSCI REALPAC, Morningstar Direct, NCREI